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皆様いつもお世話になっております。
投資開発事業部　重原です。
　
　
売買仲介の担当者として、日ごろの動きの中で気づいた点などをコラムとしていきたいと思います。
　
皆様の収益物件の売買に少しでも役立てれば幸いです。
　
今回のコラムは「売買時の修繕や費用負担の取り決め」について書かせて頂きます。
　
　
売買時に調査し買主に特記事項・容認事項として、ご説明するものの中には、法定点検である消防設備点検、建物定期調査（建築基準法第12条）による指摘事項、もしくは入居者からの修繕依頼、内覧時に発覚した共用部等の不良等物件のハード面に関することを記載するようにしています。
　
　
現状有姿の引渡しの場合は、報告書や現状の様子、売主が見積もりを取っていればその見積書を補足資料として添付したりして、ご説明をします。
　
基本的に、契約前からわかっていることについては売主の負担と責任において修繕してから引き渡すのか、それとも現状有姿で引き渡すのか、取り決めを行います。
　
　
交渉事ではありますので、売買金額やその他の懸案事項とのバランスをみながら売主と買主が納得いく形で取り決めます。
　
　
その他、契約締結から残代金支払い、物件引渡しまでに発生したものについても明記しておく方が好ましいです。
契約書のひな形にも危険負担については一応書かれてはおりますが、広義になり明確ではありませんので、入居者からの苦情などについても明記したほうがいいでしょう。
　
売主の負担と責任において処理すると決まることが経験上多いです。
　
ですが、あくまで一般論ですのでケースバイケースです。
　
　
売買契約前に、専用部分、共用部分の不具合、行政による指摘事項はチェック・把握して、売主に直すつもりはあるか、それとも現状有姿の引渡しになるのかそれは仲介業者と相談しながら確認したほうがいいです。
　
そして購入後の修繕必要箇所、今後起こりそうな不具合の目途は立てておく方がいいでしょう。
　
　
まれに、設備不良箇所や消防設備点検など法定点検のことが全く明記されていない契約書を見かけます。
　
買主の目利きがよく、それらリスクも含めて購入を進められるのであれば問題はありませんが、リスクのある設備の故障や起こり得る不具合を想定できていない、知らない場合は要注意です。
仲介業者や工事業者などの専門家に見解を確認するようにし判断をしましょう。
　
　
最後になりますが契約書の特記事項・容認事項には、それらの負担と責任について明記しておくことが後日のトラブルを防ぐことにつながり、気持ちよく売買できます。
　
　
あとはリスク回避のためにも、物件内覧の際は出来るだけ細かく物件を見るようにするだけではなく、管理会社や売主から上手に物件の過去の修繕や、最近どんな不具合があったことなど、いろいろ情報はあった方がいいので聞き出せるようにしましょう。
　
最後までお読み頂き有難う御座いました。

ご質問があればお気軽にご連絡ください。
　
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