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投資用のワンルームマンションに多い「滞納保証付賃貸借契約」について考えてみたいと思います。
これは、オーナー様と管理会社が賃貸借契約を締結し、管理会社が入居者と契約を結ぶ(転貸借)ものです。
メリットとしては、オーナー様は管理会社(賃借人)との契約を締結すれば後のことは全て管理会社が行うので煩わしさがない。毎月の賃料は決められた日に必ず振り込まれるので滞納の心配がなく、初心者の方や忙しい方も安心して不動産投資が行える。ということがあげられます。
それではデメリットはないのでしょうか?
デメリットもございます。
「滞納保証付賃貸借契約」は「一括借り上げ」とは異なります。従いまして、あくまで入居者が居住している間の滞納リスクの回避手段であり、空室期間は勿論賃料収入はありません。
オーナー様には毎月のローンの支払いがあっても、入居者がなければ賃料収入がないことになります。
入居者付けをスムーズに行うには、賃貸仲介会社との良好な関係やリフォームがしっかりと行われているかなど、様々な要因があります。
「滞納保証付賃貸借契約」ではこの部分がオーナー様には全く見えませんので、空室期間が長くなってしまうような物件になってしまうことがあるのです。
また、解約をする際もすぐには解約出来ず、解約申し込み後に退去が有った場合、管理会社の動きが悪くなることも考えられます。
メリットとデメリットとどちらが高いのかは、物件によって大きく異なります。
人気エリアや築浅の物件ですと、入居者募集を行うとすぐに入居者が決まるので空室期間を心配する必要がありません。
逆に、入居者付にやや苦戦するような場所や築古の物件であれば、リフォームにより他物件との違いを出していくことが望ましいと思いますので、管理会社に任せ
きりになると空室期間が長くなることが考えられます。
「滞納保証付賃貸借契約」が付いている物件を検討される際は、契約内容をしっかりと確認し、解約が可能かどうか?承継するのと解約するのとどちらが良いか?をしっかりと検討されること大事だと思います。