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弊社では、不動産購入の一つの方法として競売入札代行サービスを行っております。
日々、多くの競売物件についてご質問を頂くのですが、その中でも事件番号の（ヌ）と（ケ）の違いは？入札したい物件が（ヌ）ですが大丈夫？というものがございます。

そこで、本日は事件番号の（ヌ）と（ケ）とは何が違うのか？入札のリスクはどのように違うのか？をお伝えさせていただきます。

不動産競売には「強制競売」と「担保不動産競売」の２種類があります。
事件番号が（ヌ）となっているのは、「強制競売」です。
これは、債権者が判決や執行証書等の債務名義を取得し、それに基づいて強制執行の申立てを行い、不動産に対する競売により債権回収を図ることです。
担保権の実行に限らず債務不履行があった場合、まず債務名義（裁判で強制執行により実現される請権の存在と範囲を表示する公文書）を取得し、不動産競売を行うという競売の方法です。

事件番号が（ケ）となっているものは、「担保不動産競売」です。
こちらは、抵当権等の担保権を有する者が、その被担保債権を回収するために不動産競売の申立てを行い、債権回収を図る方法です。
一般的なのは、不動産を購入するのに金融機関から融資を受ける際に抵当権を設定し、万が一返済が出来なくなった場合、債権者が抵当権に基づき債権回収を図るのがこの場合です。裁判所から公告される物件の大半はこの「担保不動産競売」です。

「強制競売」と「担保不動産競売」では、入札のリスクは異なるのでしょうか？

どちらも債務者兼所有者の意思に反して売却に付されるのですが、「強制競売」の方がややリスクが高く建物の状況が悪いケースが多いです。
これは、「担保不動産競売」の場合には抵当権の設定をする際に、もし返済が出来なければ家を取られてしまうということを債務者兼所有者が理解しているからです。「強制競売」ですと、担保権は関係ありませんので家を取られることまでを想定している訳ではないので何故？という気持ちがあり、引き渡しに中々応じなかったり室内を酷い状態にしてしまったりということも可能性としては十分あるのです。

しかし、どちらの競売も落札し所有権移転が完了しますと、落札された方の所有になりますので債務者兼所有者が引き渡しを拒んだところで何ら権利がないのです。
現在では競売の法整備も進んでおりますので居住用・賃貸用問わず、気になる物件があれば検討されてみては如何でしょうか？

弊社では、ご相談頂きました物件に対して想定されるリスクや回避する方法等を自らが入札する目線で調査させて頂きます。
どのようなことでもご相談に乗らせていただきますのでお気軽にお問合わせ下さい。