2019年10月25日

DCR(債務回収比率)

スタッフコラム(木戸)

この記事は 2分4秒 程で読んで頂けます。

いつも大変お世話になっております。
響不動産リサーチの木戸と申します。
 
 
今回お伝えする内容は「DCR(債務回収比率)」とさせていただきます。
 
 
収益不動産を購入する際は、融資を受けることが大半だと思います。
DCRは、どの程度余裕を持って融資返済をする事が出来るかを計る指標です。
 
 
計算式 : 

NOI(営業純利益) ÷ ADS(債務年間返済額) = DCR(債務回収比率)
 
 
NOIの算出方法は下記の通りでしたね。
 
総潜在収入(GPI)
-リース損
-空室と未回収損
+雑収入
+経費払い戻し
-運営費
=NOI(営業純利益)
 
 
NOIは、総潜在収入から見込まれる空室損と運営費(固都税・保険代・PM費・BM費など)が差し引かれている事がポイントです。(原価償却費や債務返済は含みません。)
 
 
一般的に、DCRは最低1.3以上は必要と言われております。
 
仮に、物件価格10,000万円、取得経費600万円、NOIが800万円、の物件があるとして
目標DCRが1.5とします。
 
ファイナンス条件は、自己資金を1,000万円、想定金利2.5%とします。
 
 
8,000,000 ÷ ADS = 1.5
 
ADSは約5,300,000円となります。
 
 
借入金額9,600万円、金利2.5%、年間債務返済額530万円ですので、おのずと必要な融資期間は289ヶ月と算出できます。
 
 
上記でお伝えしたとおり、NOIは想定できる空室損も考慮した数字となります。
 
空室損は運営するオーナーの手腕やエリアの賃貸需要によって大きく左右されます。
いくら介在する不動産業者がサブリースをするにしても、そのエリア全体の稼働率を押し上げて外部環境を変えることは不可能です。
 
リスクとリターンは表裏一体ですので、適格にリスクとリターンを把握して投資することが重要です。
 
 
最後までお読み頂きありがとうございました。
今後もお役立てる内容を発信できるように努めさせていただきます。
宜しくお願い致します。