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一般的に皆さんが見る物件概要書に記載されている利回りは表面利回り（グロス利回り）だと思います。
表面利回りは「年間収入÷物件価格」で算出される簡易的な指標となりますので、おおまかな物件価格の相場感の把握には便利な指標です。
物件の投資判別はこの表面利回りから分解していきます。

 

①物件のエリアや間取り、グレードで、空室率を設定します。
ほぼ満室に近い稼働をするエリアもありますし、50％の平均稼働率のエリアもございます。

 

「年間収益－①＝ＥＧＩ（空室・滞納リスクを差し引いた年収）」

 

②物件によって、エレベーター・機械式駐車場等の有無
定期建物検査・貯水槽清掃の必要性、固都税等で年間収益に占める運営費の割合が違います。
極端にいえば、ロードサイドの事業用借地物件などの運営費が基本的に固都税以外掛からない物件もございます。

 

「ＥＧＩ－②（運営費）＝ＮＯＩ（実質年収）」→実際の年収です。

 

ＮＯＩ÷物件価格（もしくは諸経費まで含む）＝ネット利回りとなります。
ネット利回りを把握する事で、物件の本来の収益性を判断する事が出来るのですが、一般的に上記②の運営費にはリーシング時の広告料、空室発生時の修繕費用、将来の大規模修繕に備えての積立金、給湯器の故障等の突発的な設備改修費用等の変動費が含まれておりません。

リーシング時の広告料は、ワンルームとファミリータイプでは年間回転率が違いますし、エリアによって広告料もずいぶんと幅があります。大規模修繕や突発的な設備修繕リスクは築年数によって変わります。

物件をご検討される際には、空室リスク・修繕リスク・家賃下落リスク等を洗い出して慎重に判断する事が大切です。