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いつも大変お世話になっております。
今回のコラムを担当させて頂く「木戸」です。
宜しくお願い致します。
　
　
今回は「稼働率」についてお伝えさせていただきます。
　
　
皆さんは物件の取得を検討される際に、検討している物件がどの程度の稼働率（逆を返せば空室率）を期待できるかを考えられていると思いますが、具体的な稼働率とはどのような種類があるのかを考えてみましょう。
　
　
①部屋数ベース
算出する瞬間・時点における稼働率です。
また、ユニット数を基準にした稼働率となります。
　
10室中3室が空室で7室が稼働中でしたら、
7室÷10室＝70％の稼働率となります。
　
一般的に良く使われる稼働率はこの時点稼働率ですが、全体の賃料に占める割合が大きいユニットがある物件などは注意が必要です。
　
　
②日数ベース
月や年を分母にした日数の稼働率です。
　
例えば戸建賃貸で、年間365日のうち、30日が空室期間だった場合は
（365日－30日）÷365日＝91.78％の稼働率となります。
　
　
③面積ベース
オフィスビルでよく使われる指標です。
　
１棟の延べ貸室面積が10,000㎡で、空室が2,500㎡の場合は
（10,000㎡－2,500㎡）÷10,000㎡＝75％の稼働率となります。
　
オフィスビルはエリアごとの面積ベースの稼働率がオープンデータとして公表されており、調査時点の需要と供給の状況が読みやすいです。
　
　
④賃料ベース
市場相場賃料を基にして空室が全く無かった場合に得られる賃料（満室想定年収）を分母として計算する稼働率です。
　
満室想定年収が1,200万円、空室による賃料損が400万円だった場合、
（1,200万円－400万円）÷1,200万円＝66.66％の稼働率となります。
　
　
　
上記のように稼働率（空室率）といっても、色々な種類の稼働率があります。
　
収益不動産を取得する目的は、ステイタスや節税対策・資産保護・インフレ対策など様々ではありますが、多くの方はキャシュフローが目的かと思います。
　
キャッシュフローを目的とする場合は、賃料ベースの稼働率が一番適格な指標となります。
　
また、検討物件や保有物件の適正な実力の収益性を考える場合はＮＯＩ（営業純収入）を算出する必要がありますが、その際に加味する空室損についても、賃料ベースの稼働率が基になります。

　
賃料ベースの稼働率を意識することにより、時点稼働率では影響の出ない、リフォームアップまでの期間や、リフォームアップから賃貸借契約開始までの期間、更には空室を出さない努力、テナントリテンション（テナント保持）などに意識が向いていくきっかけになるかも知れません。
　
　
本日は以上とさせていただきます。
今後も皆様にお役に立てる情報発信が出来るように努めたいと思いますので、宜しくお願いいたします。