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いつも大変お世話になっております。
響不動産リサーチの木戸（キド）と申します。
　
少し暑さも和らぎましたが、知らず知らずのうちに疲れがたまっている事もありますので、体調管理にはくれぐれもお気をつけください。
　
　
今回のコラムは「家賃設定方法」についてとさせて頂きます。
　
　
皆様はどのようにして賃料を設定されていますか？
　
周辺の条件が近い競合物件の賃料を見て、おおよそこの程度かという方法で決められている場合が多いのではないでしょうか。
　
賃料は、物件を所有する目的であるキャッシュフローに直結する重要な作業となりますので、感覚ではなく、根拠に基づいた賃料設定を行うことが理想です。
　
　
１．対象物件の特徴を特定する
調査したい物件の面積、場所、築年数、建物コンディション、外観、共用部分、共用部分の照明、共用設備、間取り、設備、収納、駐車場の有無などの特徴を書き出します。
　
　
２．近隣の競合物件を抽出する
近隣とは競合するエリアという意味です。
近くても行政区が違ったり、対象物件は人気の学校区内なのに、競合物件は人気の無い学校区内である場合は競合しませんので、そのような場合は競合物件からは外す必要があります。
　
また、タイプ（間取り、建物タイプ、構造、物件クラス、設備など）出来るだけ条件の近い物件を最低３物件以上抽出しましょう。
　
　
３．対象物件と競合物件を比べる
競合物件の成約賃料から、項目ごとに対象物件と競合物件の優劣を金額に反映させて調整を行い、賃料を割り出します。
（優劣を反映させる金額は説明できるようにしておく）
　
　
４．平均賃料を算出する
複数の競合物件で算出した調整後の賃料の平均を算出します。
　
　
５．面積の単価を算出する
４で算出した平均賃料を対象物件の面積で割って、平米あたり（もしくは坪）の賃料を算出します。
　
　
６．加重平均を算出する
複数の競合物件の平米あたり（もしくは坪）の賃料と４で算出した賃料を加重平均します。
　
　
７．対象物件の賃料を算出する
６で算出した加重平均賃料を面積で掛けて、対象物件の賃料を算出します。
　
　
上記の算出方法は一例ではありますが、市場を適格に調査し、根拠に基づいた賃料設定を行うことにより、市場相場からかけ離れた設定を行ったことによる空室損失や、適正賃料よりも低く設定して収益の最大化が出来ていないといった事を回避する事が出来ます。
　
家賃設定は、市場にあわせた最良（最大）の設定をする事が重要です。
　
また、本来は仲介業者さんへお支払いする広告料によって市場賃料が決まる訳ではなく、貸し手と借り手の需要で決まるものですので、賃料と広告料は分けて考える方が良いと思います。
　
　
最後までお読み頂きありがとうございました。
今後も皆様にお役に立つような情報を発信出来るように努めますので、宜しくお願い致します。

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