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いつも大変お世話になっております。
今回は私「木戸」が担当させていただきます。
宜しくお願い致します。
　
前回のコラムは「物件（土地・建物）の付帯契約」についてとさせて頂きましたが、今回は賃貸人と賃借人との間の「賃貸借契約の付帯契約」についてとさせて頂きます。
　
賃貸借契約では、賃料・共益費・契約開始日・契約期間・更新料・解約予告期間・違約金などの取り決めを行います。
それ以外に付帯契約の一例として下記のような取り決めがされている場合があります。
　
①　24時間コールセンターサービス（入居者様へのサービス）
　
②　鍵紛失時の駆けつけ、開錠サービス（入居者様へのサービス）
　
③　家賃滞納時の家賃保証サービス（家主様へのサービス）
　
　
売買を行う際に上記のような付帯契約が取引にどのような影響を及ぼす可能性があるのでしょうか。
　
①　24時間コールセンターサービス（入居者様へのサービス）
　
【状況】
賃借人からコールセンター代として月額300円を受領しているが、売買に伴い管理会社の変更を行う場合にはコールセンターの引継ぎを行うことが出来ない。
　
【問題】
入居者からコールセンター代を受領している以上、新所有者でもコールセンターサービスを継続させる必要がある。
しかし、戸当たり300円ではコールセンター導入のコストを賄えない。
　
　
②　鍵紛失時の駆けつけ、開錠サービス（入居者様へのサービス）
　
【状況】
賃借人から賃貸借契約締結時に、契約期間2年間分の当該サービス料として2万円を受領している。売買に伴い管理会社の変更を行う場合には当該サービスの引継ぎを行うことが出来ない。
　
【問題】
入居者から当該サービス料を受領している以上、新所有者でも継続してサービスを提供する事がベストであるが、それが難しい場合は入居者へサービス打ち切りによる、サービス料の返還などの対策を検討する必要がある。
　
　
③　家賃滞納時の家賃保証サービス（家主様へのサービス）
　
【状況】
管理会社関連の保証会社を利用している。売買に伴い管理会社の変更を行う場合、保証の引継ぎを行うことが出来ない。
　
【問題】
新所有者がリスクをどこまで許容するかにもよるが、１棟全てに家賃保証サービスを導入できる保証会社の導入検討を行う必要があり、多少の導入費用が発生する可能性がある。
　

　
上記の内容は、売買契約を締結し決済直前に判明する事が大半ですので、事前に余裕を持って管理会社の引継ぎを行うことをおすすめします。
　
今回は以上となります。
ありがとうございました。

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