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皆様いつもお世話になっております。投資開発事業部　重原です。
売買仲介の担当者として、日ごろの動きの中で気づいた点などをコラムとしていきたいと思います。
　
皆様の収益物件の売買に少しでも役立てれば幸いです。

物件の売買の時には、売買代金以外に精算すべき項目また名義変更の必要がある項目を調査します。
　
　
名義変更または精算を行う必要のある項目は、下記のようなものです。
　
・　共用部水道
・　共用部電気
・　ビルメンテナンス関連
・　家賃保証会社
・　入居者へ提供するインターネットサービス
・　自治会
・　プロパンガス
・　浄化槽点検・汲み取り
・　ごみ回収
・　自動販売機
・　敷地内に設置されている電力会社の電柱、支線
　
　
中にはランニング的に支出、収入が発生しておりますので、売買契約の際にそれら支出と収入、契約内容の調査が必要です。
　
それらの調査を行い判明した支出、収入は家賃・共益費、固定資産税・都市計画税と同様に精算を行う必要があります。
　
例えば、入居者がインターネットを利用できるようにマンションタイプの設備を引き込んでいる場合です。
通信事業者がマンション共用部に設備を設置するにあたり、オーナーに対して電気代相当費用を支払っていることがあります。
　
また電力会社の電柱や支線が敷地内にある場合は、たいてい電力会社から所有者へ土地使用料が支払われております。
これらも名義変更・精算の対象となります。
　
　
家賃などの大きな項目に目を取られ、これらの支出や収入は見落としがちです。
　
またこれらは忘れてしまうと、誰も気付かずそのまま前所有者へ支払われ続け、判明するのが引渡しが終わってから一年後になり、精算を行わなければいけなかったという事例もございます。
　
　
また、浄化槽点検・汲取り、ゴミ回収は、業者の営業エリアが限定的な場合が大半で、買主が他の物件でも依頼している業者には、介入してもらえない場合が多くあります。
　
そのため浄化槽とゴミ回収については契約を引き継ぐ必要があり、その場合は売主買主間で精算を行わなければなりません。
　
　
家賃保証会社については、新しい管理会社または新賃貸人が代理店になっていないと保証されない場合がございますので、事前に確認と手続きを行う必要があります。
　
管理会社と売主が建物管理を包括的に契約している場合は、売主と管理会社間の精算となりますので買主には影響ありません。
　
しかし上記のように部分的な名義変更、精算が発生する場合は、事前に契約内容などの精査が必要です。
　
　
以上最後までお読みいただき有難う御座いました。

ご質問があればお気軽にご連絡ください。
　
お問合せメールアドレス　　shigehara@hibiki.co.jp
　
　
　
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