2019年4月4日

「サブリース物件の売買」について

スタッフコラム(重原)

この記事は 4分33秒 程で読んで頂けます。

皆様いつもお世話になっております。
投資開発事業部 重原です。

売買仲介の担当者として、日ごろの動きの中で気づいた点などをコラムとしてお話したいと思います。
 
皆様の収益物件の売買に少しでも役立てれば幸いです。
 
 
今回のコラムは、「サブリース物件の売買」について書きます。
 
 
通常、皆様が共同住宅を売買する場合、
売主が管理会社に管理委託している物件を買い受けることが多いと思います。
 
 
その場合は
 
・買主様には懇意にしている管理会社があり、物件引渡しのタイミングで管理を切り替える。
 
・現状の入居者の混乱防止や、物件のことをよく知っていて購入後の運営がスムーズにいきやすい事から、従前の管理会社を引き続いて管理をお願いする。
 
・売買の仲介会社が管理も行っているので、そこに管理を任せる。
 
 
上記のどれかのパターンになるかと思います。
 
この時、売主と入居者は直接契約関係にあるため入居者の属性、契約時期は一次資料の段階で分かっていることが多いです。
 
細かい場合、滞納癖や性格等まで親切に教えてもらえる場合もあります。
 
入居時期がわかれば引直し賃料の想定しておくなど、リスク管理もある程度可能で、知りたい情報やふと気になったことは、基本的にはタイムリーに確認しながら検討できます。
 
 
ですが、今回の題目である「サブリース」による管理契約がされている物件の売買もそう多くありませんが、たまにあります。
 
サブリースによる管理の内容の細かなところについては今回では割愛させて頂きますが、サブリースの物件を売買する場合、サブリース契約を引き継ぐことが出来ない、または、一般管理の方が実入りが大きいので、解約するつもりだということがあると思います。
 
引き継げない、引き継がない場合は、賃貸人(売主)が転貸人(サブリース会社)からその地位を承継したうえで、買主へ所有権移転する流れが一般的です。
 
売主はあくまでサブリース会社に貸しているだけなので、転貸借の当事者ではありません。
 
ですので転貸借契約の内容は把握していない、多少把握していても細かい事は全く分からないという事が多いです。
 
かと言ってサブリース会社に確認しても、個人情報の保護ということで大体大事なことは教えてもらえません。
 
 
私が以前、仲介した物件で何とか教えてもらうことが出来たのは、売主とサブリース会社の賃貸借契約が終了した後に承継することになる転貸賃料と預かり敷金ぐらいでした。
 
本当に最低限の情報でしたが、引き継ぐ賃料がわかれば収支は計算できるという事で、買主様には経緯をお話してご理解は頂きましたが、すべての内容を確認できたのは決済が終わってからでした。
 
仲介業者の立場としては、ストレスなく安心して取引頂くためにできるだけの情報を引き出すために交渉を行うのは言うまでもありませんが、サブリースされている物件を購入を検討する際は、後からわかる事が通常に比べると多くあるのと、情報伝達がスローペースになりがちなのでこのあたりが多少厄介です。
 
売買自体を左右するような重要な事が後から判明することはそうないとは思いますが、物件情報の入手ルート、サブリース会社やその担当者、物件によって契約内容もそれぞれ違うでしょうから、出てくる情報はケースバイケースと思っておいた方がいいです。
 
また、今では入居のほぼ必須条件である保証会社による家賃滞納保証ですが、これもサブリース会社の関連会社による独自の保証会社を利用していることがほとんどで、サブリース契約が終了したら、家賃保証も終了します。
 
これもいきなり知った場合は混乱し、余計なストレスになってしまうと思います。
 
 
最近は、一棟丸ごと保証などの商品を展開している保証会社もありますので、事前にある程度調査しておくなど、このあたりも注意したほうがいいと思います。
 
何の予備知識もないままいきなりこのような展開になると、焦ってしまい冷静な判断もしにくくなると思うので、サブリースの付いている物件を検討するときは、上記のようなこともあるという事を踏まえておくことが出来れば過度なストレスや不安を抱えすぎることもなく余裕をもって検討できると思います。
 
 
サブリース契約の内容で売買時に困ったことや引渡しまでの流れに関しては、次回のコラムに持ち越します。

 
 
端的に記載している部分もありますので、具体的に聞いてみたいなどご質問があればお気軽にご連絡ください。

お問合せメールアドレス  shigehara@hibiki.co.jp

 
 
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