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いつもお世話になっております。
響不動産リサーチ株式会社　プロパティマネジメント事業部の中瀬です。
今回は家賃の滞納についてのコラムとさせて頂きます。

収益物件を保有されているオーナー様のリスクの一つとして、入居者様の家賃滞納が挙げられます。
原則として、翌月分の賃料を前月末日までにお支払頂く契約が多いかと存じますが、毎月お約束の期日までに入金を頂けない方や、中には数ヶ月滞納となったまま、全く連絡がつかない方などもおられます。

このような場合、入居者様が保証会社に加入していれば、保証会社に代位弁済請求が出来ますが、加入していない場合には、家主様、又は管理会社にて督促を行う必要がございます。

 

督促に際しては、以下のような事に注意する必要がございます。

・相手に恐怖感を与えるような脅迫や恫喝による督促

・早朝や深夜の時間帯の督促

・常識的な頻度を逸脱するような連絡・訪問による督促

・大人数で訪問するなどの督促

・いきなりの勤務先への連絡、訪問による督促

・プライバシーを侵害する方法での督促(貼紙等)

・一方的に鍵の交換、荷物の搬出等をする行為

・長時間の居座りや監禁による督促

・正当な代理人でない第三者による督促

・連帯保証人でない親族等への督促

 

上記のような督促は、違法行為とみなされ、トラブルとなる場合があります。

トラブルにならない為にも、督促をする際には、まずは電話などによる連絡を行い、入居者様とお話が出来れば、家賃のお支払が遅れている原因をお伺いし、相談の上、今後のお支払いのスケジュール等を確定していく作業が必要となります。
その上で、一括でお支払が難しい場合などには、オーナー様の御承諾を頂いた上で、分割返済などのお話をさせて頂く事もございます。

しかしながら、何ヶ月分も家賃の滞納が有り、全く連絡がつかない、訪問してもお会い出来ないなどの場合には、法的手続きを行う旨を記載した催告状を内容証明郵便で送達し、明け渡し訴訟の申し立てを行う必要がございます。

このような場合、オーナー様にとっては、訴訟に関わる費用や強制執行による明渡しまでの家賃ロスなど様々な負担が発生致します。

このようなリスクを回避するためには、

・入居時にしっかりとした審査を行う

・保証会社への加入を必須とする

・保証会社に加入する場合でも、可能な限り連帯保証人をつけて頂く

・長期間の滞納や滞納額の増加を防ぐため、滞納が有る場合にはすぐに督促連絡を行う

上記のような対策が考えられます。

 

既に入居されている方で保証会社に加入されておらず、度々滞納をされる入居者様の場合には、滞納が解消された時点で、保証会社に加入して頂く等(場合によってはオーナー様負担で初回保証料の支払いなどを行いも、一つの策かと思われます。

また、物件を取得する際に、保証会社に加入されていない入居者様が多くおられる場合などには、現時点で滞納の無い既存入居者を対象として、1棟保証を行う保証会社などもございますので、そちらの導入を検討されてみても良いかと存じます。

今回のコラムは以上とさせて頂きます。
最後までお読みいただき、有難うございます。