この記事は 2分13秒 程で読んで頂けます。

各地方裁判所より競売物件はたくさん公告されていますが、債務者兼所有者が居住している物件、室内に荷物だけが残されている物件が大変多いです。

このような場合、どのようにリスクを回避していけば良いのでしょうか？

売却基準価額は、債務者兼所有者が住んでいることや動産類が残されていることによるリスクが価格に反映されています。
そして、入札価格を検討する際には、債務者兼所有者に建物の引渡を求める費用や室内の動産類を処分する費用を考慮することになります。

さて、一口に費用を考慮するといっても何を基準に考慮する金額を算出すれば良いのでしょうか？

落札後、所有権が自分に移ったからといって無理やり債務者兼所有者を追い出すことは出来ません。
また、残されている動産類も勝手に処分することは出来ません。（競売により取得するのは不動産であり、動産類の所有権は債務者兼所有者のままです。）
引渡命令の申立て・強制執行の手続きを行う必要があるのです。時間と費用が掛かります。

荷物の量にも寄りますが、約８０万円～１００万円程度を見ておくことが望ましいでしょう。（ファミリータイプのマンションや戸建ての一例です。必ずこの範囲で収まるという意味ではありません。）執行官の費用・鍵の開錠費用・荷物の搬出・荷物を一定期間保管しておく場所の倉庫代等が必要になるのです。これらの費用は、必ず必要になるとは限りませんが、お金によるリスクの回避という意味では必ず考慮しておきたいものです。

では、落札すると本当に上記の費用が必要になるのでしょうか？

債務者兼所有者が建物の引渡に応じない場合や行方が分からず交渉の余地が無い場合は必要になります。
しかし、交渉の余地がある場合には、費用を抑えることが可能です。

「債務者兼所有者が住んでいるから」、「室内に動産類が多数残されているから」という理由で入札の検討から外すのではなく、「費用が掛かりそうだから入札件数が少ないかも知れない」という風に考えることにより、競売のメリットである市場より安く購入出来るということが実現するかも知れません。

まずは、どのような物件でも事前にご相談下さい。
お客様の目線で物件固有のリスクと回避する方法をお伝えし、安心して入札に参加して頂けるお手伝いをさせて頂きます。