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今までもコラムで取り上げましたが、ここ最近競売物件の落札価額が上昇してきており、以前ほど市場での価格との差は少なくなってきております。
しかし、やはり競売物件。市場での物件価格も上昇傾向にありますので多少は安く購入することが出来るのも事実です。

弊社には、お客様から「この物件はいくらで入札すれば落とせる？」「どのくらい入札する人がいる？」という質問がよくあります。

競売入札は、運の要素も大きく絶対に落とせるということはないと考えます。
仮に、やや高いかな！と思われる価格で入札したとしても、何としてもそのエリアで物件を購入したいという人や、債務者兼所有者のために代わりに落札をしてあげたいという人がいれば、市場の価格を無視した金額で入札してくることが予想されます。その価格競争に付き合ってまで入札するのは間違っていると思います。

 

それでは競売入札する際、どうやって価格を決めればいいのでしょうか？

居住用・投資用・転売用によって考え方は異なって参ります。

今回は、投資用として区分所有マンションに入札する場合の考え方の一例を挙げたいと思います。

１.同じ物件や類似物件がいくらで市場にて取引されているのかを知る。

２.賃料相場がどのくらいで、利回りがどのくらいかを知る。

３.管理費や修繕積立金の滞納がいくらあるのかをしっかりと把握する。

４.室内に動産類がある場合、所定の手続きを行って撤去することを想定する。

上の１.の金額から３.や４.の金額を控除すれば、おおよその入札ラインが見えてくるでしょう。３.にしても４.にしても買受人に必要となるものですから、必ず考えておかなくてはなりません。この入札ラインから２.の賃料相場や利回りを参考にしながら自らの希望と入札金額を調整していく方法です。

 

これは、ほんの一つの考え方です。
入札価格の決め方に正解も間違いもありません。

売却基準価格に数万円を上乗せする方法、売却基準価額に自ら決めた倍率を掛ける方法、自分の手元にある資金で滞納金の承継や動産類の撤去・リフォーム代金等全てが収まるように入札金額を決める方法等、どのような方法でも良いと思います。

競売入札に参加してみたいけど入札価格が分からないという方、是非自分なりの入札価格の決め方を確立し、競売に参加してみて下さい。

分からないことがありましたらいつでもご相談に乗りますので、お気軽にお問い合わせ下さい。