2016年8月17日

【収益不動産の管理契約】  区分所有マンションで本当にあった管理会社とのトラブル

スタッフコラム(堀口)

この記事は 3分16秒 程で読んで頂けます。

弊社にて仲介させて頂いた区分所有マンションの賃貸管理を、ある管理会社が行っており、オーナーチェンジの際の条件に管理会社を引継ぐこととなっておりました。

そこで、オーナー様は所有と同時に管理契約をその管理会社と結ばれました。

入居者が入っている間は、特に何も問題なかったのですが、入居者が退去した後にその問題が発覚しました。

新たな入居者募集の条件の提示、リフォームの見積り提出、完了の報告、請求書の送付、これは普通の流れでしたのでオーナー様は信用してリフォーム代をお支払いされました。

その後、一向に連絡が有りません。

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いつから入居者募集を開始したのか、どの程度反響があり案内に行かれているのか、全く分かりません。

 

そのまま約2ヶ月が経ち、オーナー様も不安になり弊社に相談が御座いました。

 

そこで管理会社との契約を解約されることをご提案いたしました。
本来、解約は6ヶ月前の申し入れなのですが、状況から考えこのままずっと連絡もなく、入居者が決まらない可能性が大きいと判断致しました。

最悪、想定賃料の6ヶ月分を違約として支払わなければならない可能性もあるが、それよりも空室期間が6ヶ月以上になる可能性の方が大きく、損失を最小限に抑えるには解約した方が良いと判断したのです。

オーナー様より管理会社に連絡、管理会社の言い分は「担当者が代わり引継ぎが上手く行っていなくて迷惑をお掛けしました。リフォーム後、入居者募集をすぐに開始しているのですが、案内はあるもののなかなか申込みには至っておりません。引き続き募集活動を行います。」というものでした。
一旦、オーナー様は様子を見ることにされましたが、その後も連絡がないため、管理会社に解約の申し入れをされ、弊社に入居者募集を行って欲しいと再度ご相談されました。

管理会社からの連絡がなく、入居者募集を行っても入居者が決まっていないことで特に違約等も請求されることなく、即時解約が出来ました。

入居者募集を行うにあたり、まず室内の確認をしましょうということで一緒にお部屋を訪問した時、問題が発覚しました。

 

お部屋に入ると、退去された後全くリフォームが行われていなかったのです。
クロスは破れ黒くなり、キッチンは油まみれ、とても入居者募集を行っていたような部屋ではありませんでした。

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現地訪問の時間を確認、室内の写真を細かく撮影し、オーナー様より管理会社にすぐに連絡の上、現状を伝えてもらいました。

勿論、リフォーム代金の返金と説明を求めました。

管理会社は、リフォーム業者から請求書が届いたのでリフォームが完了しただろうと勝手に思い、確認には行っていなかったということです。
今回は、すぐに管理会社の非を認めリフォーム代が返金されました。
もし管理会社との契約を解約していなければこのままずっと、空室期間が続き収入はなく、経費だけを支払い続けることになっていたと考えると非常に怖いことです。

区分所有マンションを購入される方は特に遠方の物件ということが多く、購入から売却までに一度も物件を見ていないという事が良くあります。
管理会社を決める際に、管理手数料に目がいってしまいがちですが、入居者募集、リフォーム等、収入を得るために直接関わってくる大切な部分を本当に信用出来る管理会社かどうかを慎重に選んで頂きたいと思います。