この記事は 2分45秒 程で読んで頂けます。

今回のコラムは「ビルメンテナンスの予算方針の重要性」についてコラムとさせて頂きます。
　
　
ＮＯＩが物件の価値を大きく左右することは以前のコラムで紹介しました。
　
物件を取得したら、物件の運営方針や目標とするＮＯＩを設定し管理会社と共有することが重要です。
始めは、いかに早く空室を埋めるか、賃料を高くするかという事に注力しがちですがメンテナンスをマネジメントすることも非常に重要です。
　
　
多くの物件は、事が起きたときに半ば緊急的に対応するケースが多いように感じます。
入居者からリクエストが入りそれに対処する、受動的な対応です。
　
　
緊急対応には、まず緊急対応費が上乗せされます。
また部材を選ぶ時間が無く通常使うものより高価なものを使うしかなかったり、業者の手配が出来ずいつもと違う業者に高い作業費を払わないといけなかったり、テナント補償が発生したりと、マイナスの面が多いです。
　
また何よりも対応の入り口がマイナスイメージから入りますのですぐに対応できたとしても、その効果は当たり前の対応をしてもらったという印象と物件のイメージを通常通りに戻せたという程度になるでしょう。
　
　
効率良くメンテナンスを行うためには定期巡回点検を行い、維持管理の計画を立て、設備の交換時期やメンテナンスを行う予算を作り、計画的に実施していくことが大切かと思います。
　
交換時期を迎えている設備は故障してしまう前に計画的に交換を行い見栄えが悪くなっている部分は、綺麗にしてしまうことで入居者は満足し長期入居につながるかもしれません。
いずれ交換をしないといけないのであれば、より効果的な時期に実施する方が良い事もあるかと思います。
また、計画的に行うことでスケールメリットを活かし単体で実施するよりも安くもなります。
　
　
また、設備の交換履歴や建物の修繕履歴は売却時の検討者にも好印象を与えますので、希望額で売れる可能性が高まります。
　
　
予防的にメンテナンスをできれば、
「この物件のオーナーは入居者のことを一番に考えている」という好印象を持ってもらうこともできますし、その他にも運用次第で
　
・入居者の満足度の向上
・長期入居の促進
・賃料の維持、向上
・潜在的な事故、大規模な修理の予防
・賠償責任リスクの減少、回避
・スケールメリット等による　コスト削減
・税金のコントロール
　
等につながり、ＮＯＩを向上させ結果的にはオーナーの収益を助けることになると思います。
　
　
最後までお読みいただき有難う御座いました。

ご質問があればお気軽にご連絡ください。
　
お問合せメールアドレス　　shigehara@hibiki.co.jp
　
　
　
★☆★　お知らせ　★☆★
　
収益物件情報を公開しております！
是非こちらをご覧くださいませ。