2019年11月8日

売却査定

スタッフコラム(重原)

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先日、物件の売却査定のご依頼を受けまして依頼者をご訪問しました、その時の話をコラムとさせて頂きます。
 
 
見せて頂いた物件は満室稼動中の平成初期築の軽量鉄骨造のファミリータイプの一棟アパートです。
見た目も綺麗で満室稼動で、まだまだ収益物件として活躍できる物件です。
 
 
依頼者は、複数の不動産業者へ依頼をかけておりました。
 
私との面談よりも前に何社か、面談と電話でのやり取りをされていたようでした。
 
こちらの価格目線と根拠になる計算をお伝えしたところ、他の業者様が伝えられていた目線よりもはるかに高い金額との事で大変驚かれておりました。
 
また、他業者から提示されていた額で売却しようかなと考えていた時に、私が面談したようです。
 
 
詳しく聞いていくと、実需物件を主に取り扱う業者に査定を依頼されており、大阪でも郊外の物件で土地の価格も低いエリアです。
建売など事業用地として事業者の仕入れ価格だと合点がいく金額でした。
 
 
土地の査定の場合は成約事例、解体費など事業費用を差し引いて土地の価格を算出しますが、収益物件の場合は、収益還元法を主に使用して価格を出します。
 
 
特に上物が収益物件である場合は、この収益還元法も用いて価格を算出すべきです。
 
ですが、収益還元価格より、土地価格・積算価格の方が高い時もありますので収益還元法と積算価格の高い方を採用すべきです。
 
 
ただ収益物件の場合はあくまでも収益を得ることが購入目的となることがほとんどですので、積算価格の方が高いがその場合、相場の還元利回りと大幅にかい離がある場合は売れないのでそのあたりは、両方を算出してバランスを加味する必要があります。
 
 
ご相談の物件は、収益還元法で算出した価格で十分売却できる額ですので収益還元法を採用すべきですと提案しました。
 
 
少しでもご参考になれば幸いです。
 
最後までお読みいただき有難う御座いました。