2019年5月31日

【不動産売買】 建物の付帯契約

スタッフコラム(木戸)

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いつも大変お世話になっております。
響不動産リサーチの木戸翔太(キドショウタ)と申します。
 
 
今回は「建物の付帯契約」についてとさせて頂きます。
 
 
収益物件の取引をする際は、土地と建物の取引が主ですが、その土地と建物に下記のような契約が付帯されているケースがあります。
 
 
例1) 敷地内に電力会社の電柱が設置されている
 
例2) 建物にインターネットの設備が導入されている
 
例3) コインランドリー業者から機材をレンタルしている
 
例4) 防犯カメラをリース契約している
 
例5) プロパンガス業者所有の給湯器を設置している
 
例6) 宅配ボックスをレンタルしている
 
 
上記は一例となりますが、例2の「建物にインターネットの設備が導入されている」についてのよくあるケースをご紹介します。
 
仮称)J社のインターネット・CATV・電話及び防犯カメラとそのモデムが導入されており、導入内容としては、家主がJ社へ利用料を毎月支払う事により、入居者がインターネットCATV・固定電話サービスをJ社の正規料金から割引をした優待料金で利用する事が出来るといったケースです。
 
 
入居者がどの程度サービスを利用しているかというなど検討要素がいくつかあるのですが、売買の際に買主さんとしては出来るだけ経費を圧縮したいという考えのもと、解約したいと考える方もいらっしゃると思います。
 
その際に、契約期間内に解約する場合には解約金が発生するケースがあります。(契約残期間の利用料を一括払いするなど)

 
売買直前にそのような事が発覚すると、売主さんとしては建物に付帯されている契約なので当然買主さんに契約を引き継いで貰いたい、買主さんとしては、今後運営するにあたって必要無い付帯契約なので、売主さんで引渡までに解約して欲しい。といった話になる場合があります。
 
解約金は多ければ数十万になる事もあります。
 

  
売買契約締結後に上記のような事が発覚するとトラブルになるケースもありますので、売買契約締結前の重要事項説明時にどのような付帯契約があり、その付帯契約の費用と解約金について把握するようにした方が良いでしょう。