2015年9月2日

【マンション新築計画】  建築前後を想定したプランの立て方

スタッフコラム(木戸)

この記事は 1分41秒 程で読んで頂けます。

現在とある法人が所有されている土地での新築マンション計画に携わらせて頂いております。

その土地は大阪市都心部に位置しており、容積率800%のエリアです。
容積率が大きいエリアなので、容積率をすべて消化して最大24階建まで建築出来ます。
基本的には建物の階数を増やす=容積率を消化するほど、事業採算性が良くなるのですが、建築基準法や消防法上の規制等で高さ31m、45m、60mを境にプランや建築コストが変わってきます。
例えば、非常用エレベーターを設置しなければならなくなったりという事です。

 

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土地は事業主様が所有されているので、投資総額に対しての想定利回りで判断すれば、階高によって変わりますが14階建もしくは15階建で高さ31m(緩和有り)までの建物にすることがベストです。

しかしそれでは容積率800%すべてを消化する事は出来ず、土地のポテンシャルを完全に活かせません。これは、利回りは良いのですが、長期保有するのであれば、グロス賃料が減りますので投資効率としてみれば決して良いとは言えないということになります。

一方で投資総額(建築費等の総事業費)に対しての想定利回りではなく、土地価格を査定し、総事業費と土地価格を足した、土地・建物の総額を分母として、利回りを計算すると違う見え方になります。
なぜなら、総事業費が大きくなるほど土地価格が薄まるからです。
これは、利回りは下がりますが、売却を想定した場合等に有効です。

前者はあくまでも、投下資金に対しての利回りで、後者はバランスシート的な考え方と言えるでしょう。

建築後、長期保有するのか、すぐに売却するのか等の事情でマンショングレード、プラン、事業費を判断することが重要かと思います。