2013年2月27日

【収益不動産取得】  店舗取得を検討するポイント

スタッフコラム(木戸)

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一口に収益物件といっても、マンション・オフィスビル・店舗ビル・ロードサイド等色々な物件がございます。
その中でも店舗系の収益は、一般的に皆さん勝手が分からず手を出しづらい状況だと思います。

家賃の下落、リーシングの難易度、退去時の原状回復交渉等 マンションとは少々勝手が違います。
特に、1棟貸店舗やワンテナント店舗はそのあたりを見誤るとかなりきついです。
しかし、場所さえ押さえておけば収益マンション以上の堅実さがあります。

 

店舗収益を検討するにあたって何と言っても一番大事なのは場所です。
マンションと違って家賃を下げさえすれば決まる訳ではありません。逆に、人気の有る場所は今でも貸手市場です。

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ロードサイド店舗で十年以上同じ場所で営業を続けているラーメン店等は並大抵の事では退店する事はありません。
長く営業すればするほど、顧客への意識付けにもなりますし、固定客が付いている場合が多いからです。

またロードサイド店舗は収益マンションとは違い、基本的には躯体に係わる修繕リスクと固都税以外支出がありませんし、全然手が掛かりません。
表面利回りが仮に8%だったとしても、NET利回りでは7.5%程度の水準になります。
収益マンションでNET利回り7.5%の水準は表面10%程度と同等程度となるでしょう。また建物の築年数が古くなっても基本的には、家賃下落にあまり影響が
出ません。なぜかというと、基本的には賃借人が自身の業態に合わせて造作をするからです。

しかし、物販店舗等は特に通信販売市場の波を受けて、実店舗出店には非常にシビアになっています。
都心部の店舗は少し一本道が違うだけで、出店に適している業態が変わったりもしますので、取得の際にはしっかり調査を事前に行い見極める必要があります。