2012年7月25日

管理会社の選定方法

スタッフコラム(木戸)

この記事は 2分35秒 程で読んで頂けます。

一般的に収益物件の取得が決まった後に考える事と言えば、管理の事と思います。
物件によっては売主さんが自主管理していたり、管理会社へ委託していたりと色々なパターンがあります。

例えば、管理会社へ委託しているパターンでも、リフォームだけはオーナー様ご自身で行っている場合もあります。

現在、大阪府下でも新築賃貸・分譲マンションの建築は少なからず続いており、エリアによっては空室率が上昇しています。
一般的に家賃相場は、景気との相関関係よりも、需要と供給との相関関係の方が関係性が大きいと言われますが、まさに需要と供給のバランスが崩れてきており、物件同士の競争が激化している状況と思われます。
そのような状況の中で管理会社の選定の重要性も高まっているのではないでしょうか。

 

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多くのオーナー様は時間の問題等から、管理会社へ委託する事が多いと思いますし、管理会社へ一番期待する事はリーシング力でしょう。
いくら管理がしっかりしていて物件が綺麗に保たれていても、稼働率が低くガラガラのマンションであれば意味がありません。

 

管理会社の中でも、
Ⅰ.駅前などで店舗を構えて直接の賃借人へのリーシング業務をメインとしていて、一部管理業務を行っている会社
Ⅱ.店舗を構えず完全に管理業務に特化した会社

 

簡単に大別すると上記の2パターンに分ける事が出来ます。
主に前者は郊外、後者は都心部に多い形態です。

どちらの管理会社の方がリーシングの視点から見ると有利になるかを聞かれる場合がありますが、それは物件の所在するエリア特性よって選択が変わって参ります。

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①特定の賃貸業者が一定エリアにドミナント型出店をしていて一定のシェアを 占めているエリア(郊外に多い)
②多くの賃貸業者が入り乱れていて、特別強い賃貸業者がいないエリア (都心部に多い)

 

簡単に大別すると、上記の2パターンに分ける事が出来ます。

 

やはり①のエリアでは、Ⅰの管理会社へ委託した方が良いように思えます。
②のエリアでは、広く情報発信をした方が良いので、Ⅱの管理会社へ委託した方が良いように思えます。

しかしもう一歩踏み込んでみると、①のエリアであってもⅡの管理会社へ委託してⅡの管理会社を頭に立てて、Ⅰの管理会社とJVして貰うという方法もあります。

賃貸マンションの競争が厳しくなって来ている今、管理会社へすべてを任せっきりにするのではなく、管理会社との付き合い方や仕組みをオーナー様自身も考えて
いく事によって、他物件との差別化が図れる事が出来るかも知れません。