2014年9月3日

【民法(債権関係)の改正案】  自主管理オーナーのリスク

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民法の改正について議論されています。

その中でも賃貸業界に大きく影響する債権法についてお話ししたいと思います。
この改正で特に注目されているのが「敷金」と「原状回復」に関する分野で、中間試案では、「敷金」の定義が明確化されました。
敷金の定義や返還については現行民法に明確な規定がなく、トラブルの原因になっていました。敷金を「賃料などの担保として借り主が家主に交付する金銭」と定義したうえで、その返還時期を「賃貸契約が終了し、物件を引き渡したとき」と規定しました。

 

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家賃滞納などがあれば敷金を充てることができるとし、敷金をめぐるトラブル回避のための基本的なルールを明記するものです。
次に「原状回復」については、「通常の使用による損耗(傷みや汚れ)、経年変化を含まない」と限定しました。退去時に家主側から修繕代の差し引きを求められた際の目安となり、法外な金銭の請求を防ぐためのものです。

 

この改正により、消費者保護が改善される一方、オーナーのリスクが懸念されています。
賃貸物件を管理するのは、プロである管理会社とオーナーの自主管理の2つに分かれます。
管理会社が管理している物件は約500万戸、その倍の約1,000万戸がオーナーによる自主管理と言われています。

 

この改正を正しく理解しているオーナーがどの程度の割合いるか不明であり、また違反があった場合、訴訟のリスクが高まるでしょう。
さらに懸念されるのが、2018年12月施行予定の「日本版クラスアクション」です。

「消費者の財産的被害の集団的な民事裁判手続きの特例に関する法律」が2013年12月に成立しました。
これは、同種の被害が拡散的に多発するという消費者被害の特性から、被害の集団的な回復を図るものです。集団訴訟により、多額の費用負担を強いられる可能性があります。
消費者契約法に違反すると判断された契約条項については、差し止めだけではなく、その条項を使用して消費者から特定適格消費者団体を通じ費用の返還を求められることが起こり得るからです。
対策としては、民法改正へ備えることでしょう。民法改正を充分に理解したうえで、現在使用している契約書や借主とのやり取りの方法を見直す必要があるでしょう。

参考:法務省「民法(債権関係)改正に関する中間試案」