2014年7月23日

【判例】  賃料立て替え済みでも建物明渡が認められた事例

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これまで、賃料等の不払いがある場合において保証会社がその債務の立て替え払いを行うと、債務不履行がなくなるため、賃貸借契約を解除できませんでした。

しかし「賃料立て替え済みでも建物明渡が認められた」判決が下りました。

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大阪高裁 2013.11.22判決
判決文は「賃借人の主張に理由はなく、保証会社による代位弁済があっても賃料等の不払いの事実は消えず、賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するにあたり、保証会社の代位弁済の事実を考慮することは相当でない。よって賃料不払いに基づく賃貸借契約の解除を認める。」とされました。

 

 
最高裁 2014.6.26判決
これに対し賃借人は上告及び上告受理申し立てを行いましたが、6月26日に最高裁判所により上告棄却及び上告審として受理しないと決定されました。
これは初めての判例で、今後の賃貸借契約のあり方に影響を及ぼすでしょう。
賃借人の債務不履行に対する防衛策として、保証会社への加入が今や当たり前になっていますが、賃料等不払いを繰り返す、いわゆる「悪質入居者」への対処法が一つ増えたことは大きな進歩ではないでしょうか。
連帯保証人に代わって近年急速に普及している保証会社ですが、保証内容や仕組みが保証会社によって様々ですので、ニーズに合った保証会社選び、または賃料等不払いに対して早急に対処する管理会社を選ぶことも重要でしょう。