2012年11月28日

【賃貸住宅 アンケート結果】  オーナーの経営対策とは

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賃貸オーナーが賃貸経営をしていく環境について、今後どのように変化すると予想しているか、アンケートによると

「今より一層厳しくなる」・・・32%
「どちらかといえば厳しくなる」・・・40%

上記のように、7割以上が悲観的な見通しを立てていることがわかります。

 

そこで、実際に経営が厳しくなった場合、どのような対策を立てるかオーナーに聞いてみました。

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1位 38% 家賃を下げて入居者を確保する
2位 28% リフォームなどをして付加価値を上げる
3位 25% 賃貸経営を辞める
4位 20% その他、わからない
5位 20% 積極的に入居者募集してくれる会社を探す
6位 16% 管理がしっかりした会社を探す
7位 12% 物件力向上の提案をしてくれる会社を探す
8位 10% より入居者の状況をくみ取った募集活動がができる会社を探す
9位 8%  審査基準を緩和して入居を確保する

空室を避けるためには、引き下げた家賃の収入減や追加投資もやむを得ないと考えているようです。

では、実際に稼働率の悪いマンションはどういう対策をしていけばよいのでしょうか。

今年弊社が取得した物件は下記の様に対策を講じ、満室稼働に出来ました。

物件は築年数が20年以上経過し、設備も古くなった為、入居率が1割程度になってしまったファミリータイプのマンションです。

まずは外観、内装全てをリノベーションして見た目を変えることから始めました。特にエントランスは力を入れ、オートロックにし、大理石調のタイル張りにしました。
さらに、使われていなかったトランクルームをお部屋とセットにする事で割安感を出し、ファミリーにニーズの高いペット飼育可能なフロアを設けるなど多様なニーズに応える事が出来るようにしていきました。

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他にも様々な対策を講じ、8割程度の稼働率まで上げる事が出来ましたが、それでも入居者がつかないお部屋については、期間限定で礼金0にしたり、家賃の引き下げ等の対策を施しました。そうして6か月で満室になりました。
家賃の引き下げは収入減になりますが、空室期間の見通しのつかない状態が続くより結果的には収入増につながります。

例として
家賃60,000円から2,000円ダウンし、58,000円で契約した場合

空室期間を賃料ダウンの損失が上回るには
空室1ヶ月60,000円÷2,000円=30ヶ月
空室2ヶ月120,000円÷2,000円=60ヶ月
…と、賃料下げをした場合に損益が出る可能性はずいぶん先のことになります。

よって空室期間と賃料ダウンのリスクを比較すると、賃料を下げても空室期間をなくした方がお得だということになります。

これはほんの一例ですが、空室対策を図る際には、正確な賃貸相場や設備等入居者のニーズを把握することがとても重要です。
オーナーが対策を考える必要があるのはもちろんですが、管理会社からの提案をしっかり受けられるお付き合いをしていくことも大切な空室対策だと思います。